Moon Club 悦投资 | 加拿大启示录：楼市泡沫的应对之道

       据《证券时报》5月2日报道，近日，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group宣布将举债约合15亿美元作为紧急流动性贷款，因为其高利储蓄账户存款1个月内急速减少了5.91亿美元；此消息导致公司股价暴跌61%，创下公司股价史上单日最大跌幅。

事实上，自2007年美国爆发金融海啸，加拿大的房价并没有跟随美国房价下跌，反而不断上升，十年来涨幅巨大，均价远超美国二倍。国际权威金融机构曾不断预警房价出现泡沫，甚至明确指出温哥华和多伦多是全球房价最高的地区之一。

当然，温哥华和多伦多房价的泡沫除了超低利率，政府控制土地供应等原因外，最大的原因是由于海外投资者的疯狂炒房。

去年8月，温哥华所在的卑诗省为了抑制房价，推出了15%的财产转让税，一套200万加元的房子，外国买家将多付高达30万加元（约合160万人民币）的转让税。接着，由于温哥华更有15%的房子长期空置，随即温哥华又开征1%房屋空置税，连续上涨多年的温哥华房价终于开始掉头向下。

      然而，多伦多和温哥华就好似跷跷板，随着温哥华房价的止涨下跌，热钱随着炒房客的到来涌入了多伦多，使多伦多这一年来，平均房价在原本已近高企的基础上，再超涨35%。今年3月，多伦多新房平均价格甚至飙升至178万加元（合人民币超过925万），一年内猛涨超过67%。

      至此，出台抑制房价的措施势在必行，否则泡沫一旦破灭，后果不堪设想。这次，安省政府除了开征15%非居民投机者税，其他措施包括：

      首先，加强租金管理。新政规定房租年涨幅不得高于通胀率1.5%，以确保房源。

      其次，鼓励开发商建造出租屋。为了增加房屋市场供给，政府将腾出更多省府所属土地，用于建设经济适用房，或出售或出租。为鼓励建设更多的租住房屋，返还针对开发商所收的开发费，省府将为此支出1.25亿加元。因为如果租金合适，一部分人将选择租房而不是买房，此项政策作为辅助平抑火爆的楼市，会起到一定帮助。

       此外，禁止楼花炒作，限制售前转让。所谓“楼花”，是指尚未竣工的商品房在施工阶段就推向市场销售。这项政策是为了针对某些投机者，防止他们利用少量定金，以楼花价格去获取多套单元，再在楼花建好后将产权卖出赚取利润。

       尤其重要的是，新规定还将进行身份及居住情况的追踪调查。安省地区的房屋买家在土地登记文件上，必须填报其公民或居民身份等细节。如果买家是一间公司，则必须提供公司的拥有人或实际控股人身份，还要求买家的信托人或指定人，披露实际受益业主的信息。

       此次政府抑制房价的新政目标很明确，就是要打击真正的房市投机者。不过，除了以上新措施，若想长久平抑房价，避免金融危机，更有效的方法：一是大幅提高房贷利率；二是对空置房征收重税；三是增加土地供应。正如1997年，香港行政长官董建华提出八万五建屋计划，5年10个月中，香港楼价下跌70%。加拿大地广人稀，香港都能办到，加拿大又如何办不到呢？当然，不仅加拿大，这对于其他地区同样具有借鉴意义。

　　据加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯Don Pittis报道说，过去几年每年都有专家预测加拿大火热的房地产市场会开始降温、甚至会出现房价暴跌和泡沫爆裂的局面；但这不断出现的“狼来了”的警告却并没有变成现实。

　　虽然没人都够以百分之一百的信心说自己对2017年加拿大房地产市场走向的预测会成为事实，但有5个因素的确会左右加拿大房地产市场的走向。

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　　首先是美联储利率决策

　　虽然加拿大中央银行独立制定自己的利息率政策，但金融市场的向来是追随美国联邦储备委员会的利率政策。所以当12月份美联储主席耶伦宣布上调央行利率0.25%的话音刚落，债券市场价格就下跌、债息上升；加拿大的商业银行也开始上调自己的房屋贷款利率，因为投资者可以把钱投资于几乎没有风险而利息回报又高的美国政府债券，为什么要把钱放在风险越来越大的房贷市场呢？

　　投资者关注的不但是美联储在12月份的加息行动，而且关注美联储计划在2017年再上调利息率三次、每次0.25%个百分点的计划；这个连续加息计划意味着美联储认为美国经济会继续健康发展、而通货膨胀有抬头的危险。

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　　第二个因素是加拿大经济

　　如果只是美联储加息，加拿大的房地产市场还不至于出现大的波动；但如果加拿大的经济继续疲软，则就业市场不振会让不少加拿大人不敢踏入房地产市场买房。

　　目前对加拿大经济2017年走向的预测有好有坏。预测加拿大经济会步入健康发展轨道的理由是世界市场石油和天然气价格开始回升，加元币值的低迷会有助于加拿大出口行业的发展；而预测加拿大经济持续疲软的人理由是特朗普担任美国总统上台执政后会采取贸易保护主义政策，这会伤害以贸易立国的加拿大经济，因为加拿大出口商品的70%以上以美国为出口市场。

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　　第三是外国购房者

　　虽然缺乏对在加拿大购买房产的外国人的统计数字，但从不列颠哥伦比亚省政府推出对外国人购房者征收15%的外国人购房税后温哥华房地产市场立马冷却的情况推测，外国购房者对推动温哥华这样炙手可热房地产市场价格的飙升起到了至关重要的作用。

　　加拿大新闻社把外国房地产投资者评为2016年加拿大经济新闻人物（Canada’s business newsmaker of the year）也是一个佐证。

　　在温哥华房地产市场很活跃的外国购房者中有很大一部分是中国大陆的购房者。但在中国人民币贬值和中国政府采取严格限制外汇离开中国的措施后，已经有迹象显示中国大陆想在加拿大购买房地产的投资者出现了缺乏资金的问题。

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　　第四是加拿大的建筑业

　　加拿大住房建筑业已经连续多年兴旺，特别是在温哥华和多伦多这样的房地产价格连年攀升的城市，建筑业更是在开足马力赶工。到目前为止，还没有迹象显示新建的公寓楼单元有卖不动的问题。

　　不过，加拿大各级政府和房地产经纪协会都在密切关注住房建筑业的开工和竣工情况，因为毕竟是“春江水暖鸭先知”。

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　　第五是政府对房地产市场的调控

　　虽然加拿大联邦和各省的政府都喜欢说他们尊重市场运行的规律，但过去半年来加拿大联邦政府推出了严控房贷发放的措施，不列颠哥伦比亚省政府推出了对外国人征收15%购买房地产特别税的措施，温哥华市政府则推出了对空置的住房征收空置税的措施。

　　政府推出的房地产市场调控政策有时会产生立竿见影的效果，有时却需要较长一段时间才能显现出效果。

　　加拿大安大略省房地产经纪人协会负责人胡大可Tim Hudak认为，政府如果非要干预房地产市场，则一定要特别小心；温哥华房地产市场在省政府推出外国人购房特别税之后已经开始冷却，价格也开始下降就是一个例证；房地产市场不但是加拿大经济的基石之一、而且是会下金蛋的鹅，政府不要搞不好弄得鸡飞蛋打。

　　胡大可认为，解决房地产价格过高问题的根本途径应该是扩大房屋供应量，放松对住房用地 ；上市的住房增多了、房价过快上升的问题自然就解决了。

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